부동산 용어 정리: 주택담보대출 용어, LTV/DTL/DSR 계산법, 예시,주의할 점

부동산 용어 중 주택담보대출에 쓰이는 용어들을 알아보겠습니다. LTV,DTI,DST이 정확히 뭐지? 무엇을 해야 내가 이득이지? 어떻게 하면 손해를 안볼까? 하셨던 분들 1분만 투자하시면 제가 해결해드리겠습니다. 앞으로 살아가면서 반드시 쓰일 용어들이니 알아가시길 바랍니다. 그럼 LTV,DTI,DST에 대해 알아보겠습니다.

 

LTV, DTI, DSR은 개개인이 집을 구매할 때 돈을 갚을 수 있는 능력 평가의 기준을 말합니다. 쉽게 말하면 "당신에게 이만큼 빌려드리겠습니다."라는 기준들입니다. 그럼 각자 어떤 의미이고 어떤 이점이 있는지 알아보겠습니다.

1. LTV(Loan To value ratio)의 개념과 계산 법과 예시

LTV 개념: 너가 사려는 집값 또는 가지고 있는 집값이 얼마야? 그 비율만 큼 빌려줄게

 LTV의 용어부터 분석해 보겠습니다. Loan: 대출, value: 가치, ratio: 비율 즉 '집값대비 얼마 빌릴 수 있는가?'라는 의미고 이것을 주택담보인정비율이라고 합니다. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산의 가치비율 인 것죠. 그래서 포커스를 주택가격에 맞춰야 합니다. 그래서 지금 보유하고 있는 집이 얼마인지, 앞으로 구매할 집이 얼마인지가 중요합니다.

1-1. LTV 계산법 알아보기 

그럼 LTV 계산하는 법을 알아보겠습니다. 쉽게 예시로 설명해 드리겠습니다.

 

EX) LTV 60%/ 2억 아파트 소유를 하고 있을 때 담보가 얼마까지 나올까?

 답은  2억 * 60% = 1억 2천만 원입니다. 2억 원의 60%인 1억 2천만 원까지 빌릴 수 있습니다.

 

그렇다면 매매할 아파트를 기준으로 계산을 해보겠습니다. 계산법은 같습니다.

 

EX) LTV 40% / 5억 아파트 매매일 경우 담보가 얼마까지 나올까?

 답은 5억 * 40% = 2억 원입니다.

 

그런데 여기서 주의하실 점이 있습니다.

당시에 5원을 주고 샀더라도 지금 현재 시세가 4억 원이라면 담보 금액은 2억 원이 아니라 4억 *40%인 1억 6천만 원입니다. 당시에 구매했던 가격이 아니라 현재 시세라는 점을 유의해주세요. 그리고 LTV는 주택뿐만 아니라 공장, 상가, 오피스텔, 나대지에도 가능하니까 이 점도 꼭 기억해 주세요.

2. DTI(Debt to Income)의 개념 와 계산 법과 예시

 DTI의 용어분석을 먼저 하겠습니다. Debt: 빚, Income: 소득, 수입 즉 소득대비 얼마 빌릴 수 있는가?라는 뜻입니다. 우리는 이것을 총부채상환비율이라고 합니다. 쉽게 말하면 당신이 버는 만큼 빌려주겠다는 것입니다. DTI는 포커스를 1년 연봉을 기준으로 하고 년간 갚을 돈이 수입의 일정금액을 넘지 않게 빌려주는 제도를 말합니다. 그리고 빌려주는 금액은 상환원리금(원금+이자)을 넘지 않아야 합니다.

 2-1. DTI 계산법 알아보기

그럼 DTI 계산법을 알아보겠습니다.

 

DTI계산식 = (연간 원리금상환액)/(연간 총소득)

 

EX) 연봉 1억 원/DTI40%라면 어느 정도까지 대출이 가능할까?

 답은: 1억원 * 40% = 4천만 원입니다. 이 말은 1년에 4천만 원을 빚 갚는데 쓰라는 것이고 이 정도 수준에서만 대출을 받으라는 의미입니다. 여기서 상환원리금(원금+이자) 4000만 원 이내로 빌릴 수 있는 것이죠.

 

그리고 DTI는 높을수록 대출금액이 많아진다는 것과 상환기간이 길수록 대출금액이 많아집니다.

 

DTI 주의할 점

 DTI를 계산할 때에는 실제로 계산할 수있는 금액보다는 보수적으로 하셔야 합니다. 그 이유는 실제로 이 정도의 돈을 벌지만 내야할 세금이라던가 내 연봉에서 공제해야하는 것이 있기 때문에 실제로 수령하는 금액을 기준으로 하셔야합니다. 즉 계산을 보수적으로 하시는 것을 추천합니다.

 

3. DSR(Debt Service ratio)의 개념 와 계산 법과 예시

DSR 계산하기 바로가기

DSR의 용어부터 분석해 보겠습니다. Debt: 빛, Service:서비스, ratio: 비율, 즉 당신 앞으로 빚이 얼마 있는가? 그것을 보고 돈을 빌려주겠다는 것입니다. DSR를 이해하기 위해 DTI와 차이점을 보시죠.

DTI	{주택담보대출(원금 +이자)상환액 +기타대출(이자)상환액}/연간소득
DSR	{주택담보대출(원금 + 이자)상환액 + 기타대출(원금 + 이자)상환액}/연간소득

DSR 계산식

DSR = {주택담보대출(원금 + 이자) 상환액 + 기타 대출(원금 + 이자) 상환액}/연간소득입니다.

*대출은 모든 대출을 의미합니다.  차할부금, 신용대출, 학자금대출 포함입니다.

 

더 쉽게 이해를 하기 위해 예시를 들어보겠습니다.

EX) 아파트 담보대출, 학자금대출이 있는 경우

DTI의 경우 아파트 담보대출(원금 +이자)과 학자금 대출(이자)만 포함시키지만 DSR의 경우 아파트 담보대출(원금 + 이자)와 학자금 대출(원금 + 이자)을 포함시키는 것입니다.